희망·행복·미래도시영등포

[Q] 분양수입의 변경이나 조정이 가능한가요?

[A] 분양수입 추정시 추진위원회/조합에서는 해당 구역과 여건이 유사한 인근단지의 시세평균을 구하여 지역 평균가격인 기준단가를 정합니다.

이 금액에 조정율을 적용하는데 기준단가를 기준으로 해당구역의 규모, 세대수등 제반여건과 분양사례, 해당구역의 사업시행 이전 추정자산금액 및 추정사업비 등을 고려하여 적정한 조정율을 적용하여 추진위원회/조합에서 해당구역 분양가격을 조정합니다.

또한 조합원분양금액 및 일반분양금액이 확정되면 이금액을 입력할 수 있습니다.

[Q] 보정율 이란 무엇인가요?

[A] 공공관리자는 구역 내 토지에 대하여 공시가격을 기반으로 한 부동산 가격자료를 각 추진위원회등에 제공하였으며, 공시지가와 감정평가와의 가격차이에 따른 혼란을 줄이고자 보정률도 함께 제공하였습니다. 다만, 보정률을 적용한 값이 추후 감정평가에 의한 종전평가를 의미하지는 않습니다. 이는 정비구역 지정일을 기준으로 한 자료로서 사업시행인가까지의 물가 상승과 이자부담 등은 감안되지 않은 자료로서 통상 비례율이라고 하는 사업 평가를 위한 지표로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

[Q] 분담금을 낮추기 위해서는 무엇이 중요한가?

[A] 위에서 산식[개별 분담금 = 분양받을 주택의 분양가격 - (전체 사업수익 × 개별 조합원의 자산가격비율), 전체  사업수익 = 정비사업의 전체 분양수입 - 정비사업의 전체 소요비용, 개별조합원의 자산가격비율 = 개별조합원의 부동산가격 추정액 ÷ 전체 토지등소유자의 부동산가격 추정액]에서 보신 바와 같이 분담금에 영향을 주는 요소는 분양받을 주택의 가격과 전체 사업수익입니다. 따라서 분양받을 주택가격의 가격이 낮아지거나 전체 사업수익이 높아져야 분담금을 줄일 수 있습니다. 그런데 분양받을 주택의 가격을 낮추면 전체 분양수입이 줄어들게 되므로 결국 분담금을 줄일 수 있는 핵심 요소는 일반분양수입과 사업비입니다. 그러므로 일반분양수입을 최대한 늘리고 사업비를 절감할 수 있는 방법을 모색하도록 지혜와 노력을 모아야 합니다.

[A] 조합원별 개별자산가격은 조합원(주주)이 조합(주식회사)에 출자하는 각 조합원(주주)별 출자비율을 산정하는 기준이기 때문에 분담금의 많고 적음에는 전혀 무관합니다.

 위 산식(개별조합원의 자산가격 비율 = 개별조합원의 부동산가격 추정액 ÷ 전체 토지등소유자의 부동산가격 추정액)에서 보신 바와 같이 개별자산가격 수준을 높인다고 하더라도 비율이 달라지지는 아니합니다.

[Q] 개별 자산가격에서 단독주택과 공동주택 간에 차이가 나는 이유는?

[A] 단독주택과 공동주택간에 가격차이가 발생하는 이유는 개별적 요인의 차이에 따른 것과 시장에서의 수요와 공급상의 특성 등에 의한 것입니다. 먼저 부동산가격은 위치, 용도, 구조, 이용상태, 시공 및 관리 상태 등 각 부동산이 지니고 있는 개별적 요인(특성)의 차이에 따라 달라집니다. 다세대주택 및 연립주택은 단독주택에 비해 용적률이 높고, 주거로서 효용을 발휘하게 됩니다. 아울러 정비사업이 추진되는 지역에서는 투자(또는 투기) 수요가 활발하게 되는데 이 때 거래금액의 규모가 큰 단독주택보다는 수형지분인 다세대주택 또는 연립주택에 집중되며, 이로 인하여 소형지분의 단위면적(평당)당 가격이 훨씬 높아지게 됩니다. 따라서 개별자산가격을 토지(지분)면적을 기준으로 나누게 되면 당연히 다세대주택 및 연립주택의 지분당가격이 단독주택보다 훨씬 높게 나타납니다.

[Q] 추정 프로그램상의 개별 자산가격이 감정평가액으로 되는 것은 아닌가?

[A] 프로그램을 통해 공개된 조합원별 개별자산가격은 개별공시지가 등 부동산가격자료를 활용하여 추정한 것에 불과하며, 사업진행에 따라 사업시행인가 이후 관리처분계획 수립 이전에 2개이상의 감정평가법인이 실제 감정평가를 하여 감정평가액이 결정됩니다. 특히, 부동산가격은 시간의 흐름에 따라 당연히 변동하는데, 종전자산 감정평가는 추정한 이후 상당한 시간이 경과되고 나서 사업시행인가 고시일을 기준으로 사업시행인가고시이후에 하기 때문에 미리 추정한 개별조합원 자산가격과는 당연히 차이가 날 수 밖에 없습니다.

[Q] 13. 실제 감정평가액은 언제 알 수 있는가?

[A] 도시 및 주거환경정비법 제48조제1항에 의하여 관리처분총회의 개최일 1개월 전에 종전자산 및 종후자산 감정평가액을 각 조합원에게 문서로 통지하도록 하여야 하기 때문에 실제 감정평가가 끝난 후 관리처분계획 수립단계에서 알 수 있습니다.    

 ※ 감정평가 시기 : 사업시행 인가 후 관리처분계획 수립 전

 ※ 감정평가 기준일 :

   - 종전자산 : 사업시행인가 고시일

   - 종후자산 : 관리처분계획수립 기준일

 ※ 감정평가 평가액 : 2개이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액

 ※ 감정평가업자 선정 방법

   - 재개발 및 도시환경정비사업 : 구청장이 선정·계약

   - 재건축 : 조합 총회의결(총회의결을 거친 후 구청장에 위탁 가능) 

[A] 추정 프로그램에 공개된 조합원별 자산가격은 조합원별 분담금을 추정하기 위하여 개별공시지가, 주택공시가격등 부동산가격자료를 활용하여 개략적으로 추정한 것으로서 실제 감정평가를 행하여 산정된 감정평가액이 아니기 때문에 현재의 거래가격과 당연히 차이가 있습니다.

[Q] 11. 개별 조합원의 자산가격(종전자산가치 추정)은 어떻게 추정한 것인가?

[A] 토지등소유자의 종전자산가치에 대한 평가는 관리처분계획을 수립하는 단계에서 사업시행인가고시일을 기준으로 실시하는 감정평가에 의하여 결정되나,정비사업초기인 추진위원회 단계에서 프로그램을 통해 산정하는 자산가치추정은 감정평가를 실시한 것이 아니기 때문에 개별공시지가(토지), 주택공시가격(단독주택 : 단독주택공시가격, 공동주택 : 공동주택공시가격)등 부동산가격자료를 기초로 하되, 부동산가격자료와 거래시세와 괴리가 너무 크기 때문에 이를 조정하기 위하여 각 사업장별로 보정율을 적용하여 추정한 것입니다. 따라서 개별 조합원의 자산가격 비율은 부동산가격자료를 활용하여 추정하므로 관리처분계획시 실시하는 종전자산 감정평가와는 전혀 다른 것입니다.
 

[Q] 10. 정비사업 소용비용은 어떻게 추정한 것인가?

[A] 서울시에서 관리처분계획인가가 완료된 사업장의 사업비관련 자료를 토대로 사업비 항목을 프로그램에 설정하였으며, 여기에 정비계획 고시 내용, 정비사업 추진 일정, 개략적인 건축계획 등을 프로그램에 입력하면 개략적인 사업비용이 자동산정되며, 추진위원회 또는 조합에서  일부 항목을 조정할 수도 있습니다.