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분야별정보

주택재개발사업이란

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목 적

도시 내 노후·량한 주거 밀집지역의 주택을 개량·건설하고 도로 등 공공시설을 정비하는 도시계획사업

  • 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의함
  • 도시계획 측면 ⇒ 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복
  • 주택공급 측면 ⇒ 공동주택의 건설로 주택공급 확대
  • 사회복지 측면 ⇒ 무주택 세입자에 대한 주거대책 강구

사업시행

정비사업 절차 개요

  1. 사업준비단계
      • 주민공람(14일 이상)
      • 지방의회 의견청취
      • 지방도시계획위원회 심의
      기본계획수립
      특별시장, 광역시장, 시장
      • 주민공람(14일 이상)
      • 지방의회 의견청취
      • 지방도시계획위원회 심의
      정비계획수립 및 정비구역지정
      시장, 군수, 구청장
      시·도지사
    1. 정비사업전문관리업자 선정

      조합설립추진위원회
      시장,군수,구청장
  2. 사업시행단계
    1. 공동주택재건축에 한함

      안전진단 창립총회
      시장,군수,구청장
      (시·도지사가 시기조정)
    2. 조합설립인가 시공자 선정
      (재개발,도시환경)
      시장,군수,구청장
      • 주민공람(30일 이상)
      • 건축심의 등 관계기관 협의
      사업시행인가 시공자 선정(재건축)
  3. 관리처분계획단계
    1. 분양신청
    2. 주민공람(30일 이상)

      관리처분계획수립
    3. 관리처분계획인가 이주/철거
      시장,군수,구청장
  4. 완료단계
    1. 착공 주택공급
    2. 준공 및 입주
    3. 이전고시/청산

강조주거환경개선사업의 경우 조합설립, 관리처분계획절차가 없음

시행방식

  • 합동 재개발 : 주민이 조합을 구성하여 시공업체와 같이 사업시행

    ☞ ’80년대 이후의 주된 사업시행방식

  • 자력 재개발 : 시장ㆍ군수가 도로 등 공공시설을 정비하고 주택은 주민 스스로 개량 또는 건설

구역지정 요건

  • 건축물이 노후ㆍ불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물의 과도한 밀집으로 인하여 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 경우 등
  • 주택재개발구역은 면적이 1만제곱미터(도시 및 주거환경정비법 제4조제2항의 규정에 의하여 서울 특별시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우에는 5천제곱미터) 이상으로서 다음 각목에서 정하고 있는 기준 중2 이상에 해당하는 지역
    • 호수밀도가 60 이상인 지역
    • 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역
    • 주택접도율이 30퍼센트 이하인 지역
    • 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(「서울특별시 건축조례」 제25조제1호에 의한 규모 이하 의 토지를 말한다. 이하 같다), 부정형 또는 세장형 필지 수가 50퍼센트 이상인 지역
    • 상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역

조합설립추진위원회설립

개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안 작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원 회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 구청장의 승인을 받아야 함

조합설립

  • 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 구청장의 인가를 받아야 함
  • 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야함
  • 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함

사업시행자

  • 1순위 : 토지 등의 소유자ㆍ조합
  • 2순위 : 지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사
  • 3순위 : 제3 개발자(대지주, 부동산신탁회사 등)

사업시행인가

  • 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 구청장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 함
  • 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자하는 경우를 포함 함)하기 전에 미리 정관등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 함

관리처분계획

  • 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획 으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분 양신청기간등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청 을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 구청장의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있음
  • 관리처분계획 주요기준
    • 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급
    • 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 구청장이 추천하는 2인이상의 감 정평가업자의 평가의견을 참작
    • 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 구청장이 추천하는 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술 평균
    • 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음

이전고시절차

준공인가후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전

강조효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능

청산금

  • 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급
  • 정관등에서 분할징수 및 분할지급에대하여 정하고 있거나 총회 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리 처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능

주택평형 비율

임대주택 및 주택규모별 건설비율(건설교통부 고시2006-273호)

☞ 80%이상을 전용면적 85㎡이하, 17%이상을 임대주택으로 건설하되 임대주택의 30%이상을 전용면적 40㎡이하로 건설(비수도권 50% 감면)

주거대책 및 금융지원

주거대책

  • 가옥주 : 주택이 철거되는 가옥주에 대하여는 시행자가 임시 수용 대책을 마련토록 하고 있으나, 사업 시행자가 지급한 假이주비로 다른 지역에 이주
  • 세입자 : 구역지정을 위한 공람공고일 3개월 이전부터 당해 구역에 거주한 무주택 세입자에게 임대 주택 공급 및 주거이전비 지급

금융지원

  • 국민주택기금
    • 전용 60㎡이하 : 4,500만원(연 5.0%, 1년거치 19년 분할상환)
    • 전용 60~85㎡이하 : 6,000만원(연 6.0%, 1년거치 19년 분할상환)
  • 재개발 사업자금 : 인구 100만 이상인 시의 경우 도시계획세 10% 등을 재개발 사업기금으로 적립하여 사업지원

유사사업의 상호비교

상호비교표 입니다. - 구 분, 주택재개발사업 (대상:단독밀집), 주거환경개선사업 (대상:단독밀집), 재건축사업 (대상:공동주택), 도시환경정비 (대상 : 상업ㆍ공업지역) 순으로 내용을 제공하고 있습니다.
구 분 주택재개발사업
(대상:단독밀집)
주거환경개선사업
(대상:단독밀집)
재건축사업
(대상:공동주택)
도시환경정비
(대상 : 상업ㆍ공업지역)
근 거 도시및주거환경정비법(법률 제6852호,’02.12.30)
목 적 불량주택 및 공동 시설 정비 불량주택 및 공동 시설 정비 노후ㆍ불량주택 재건축 도심기능 회복
특 성 도시계획차원 재개발사업 완화 (달동네) 주택공급 상업ㆍ공업지역 정비
지정요건 - 노후ㆍ불량주택 밀집된 지역

- 순환 재개발 시행 을 위한 순환용 주택건설이 필요한 지역

- 공공시설 정비로 과소 토지가 되어 있어 건축대지로서 효용을 다할수 없게 되는 지역

- 재개발 구역으로 서 재개발사업 시 행이 불가능한 지역

- 노후ㆍ불량건축물 이 밀집되어 주거 지로서 기능을 못 하는 지역

- 준공 후 20년(시 도의 조례가 20년 이상으로 정하는) 이 경과되어 재건 축 효용증가가 예 상되는지역

- 건물이 훼손ㆍ일 부멸실 되어 안전 사고의 우려가 있 는 주택

- 재건축이 불가피 하다고 시장 등이 인정하는 주택

- 열악한 상업ㆍ공업지역 으로 도시계획으로 정비 가 필요한 지역
시행주체 - 1순위 : 토지 등의 소유자, 조합

- 2순위:지자체ㆍ 주공ㆍ토공ㆍ 지방공사

- 3순위:민관합동 법인, 부동산신탁 회사, 50%이상 토지소유자로서 주민의 추천을 받은자

- 시장ㆍ군수 : 기반 시설, 공동주택 건설

- 토지ㆍ건물소유자 : 현지개량사업

- 주택공사 : 공동주 택 건설 및 긴급사 업 시행 시

재건축조합 재개발 사업과 동일
개발방식 철거, 수복, 보전 현지개량ㆍ공동주택건설 철거 재개발 사업과 동일
시행절차 기본계획 수립→구역지정(정비계획수립)→추진위원회(안전 진단)→조합설립→ 사업시행인가→착공ㆍ공사→관리처분 계획→분양ㆍ처분 재개발 시행 절차에서 조합설립, 관리 처분 계획 절차가 없음 재개발 시행 절차와동일 재개발 사업과 동일
사업규모 제한없음 2,000㎡ 제한없음 제한없음
주택규모 건교부 고시85㎡이하 : 80%이상임대주택 : 17% 이상

강조수도권제외지역: 50% 범위 내 완화

건교부 고시85㎡ 이하 : 80%이상임대주택 : 17% 이상

강조수도권제외지역: 50% 범위 내 완화

건교부 고시60㎡이하 : 20%이상85㎡이하 : 40%이상임대주택 :증가되는 용적률의 25% 이상 재개발 사업과 동일
공급대상 토지ㆍ건물 소유자세입자: 임대주택잔여분: 일반분양 토지ㆍ건물 소유자세입자: 임대주택 조합원잔여분: 일반분양 재개발 사업과 동일
세입자대책 세입자용 임대주택건설ㆍ공급주거대책비 지급 세입자용 임대주택건설ㆍ공급주거대책비 지급 없음 재개발 사업과 동일
공공지원 국가ㆍ지자체 보조 국가ㆍ지자체 보조 없음 .
주민동의 조합설립 : 토지ㆍ건물소유자의 각 3/4이상시행인가 : 정관이 정 하는 바에 따라토지ㆍ건물소유자의동의 지구지정: 세입자 세대수의1/2이상시행자지정: 토지등 소유자의2/3이상 재개발 사업과 동일 재개발 사업과 동일
세제지원 토지ㆍ주택 취득시 취득세ㆍ등록세 비과세 대체 부동산 취득시 취득세ㆍ등록세면제 없음 .
토지수용 가능 가능 매도 청구가능 가능

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  • 담당부서 주택과
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  • 최종수정일 2019.08.20